大阪市の賃貸オーナー必見！屋根と外壁のメンテで資産価値を守るには

2025年7月10日

「築年数が経つほど入居が決まりにくくなる」「最近、内見はあるけど成約につながらない」

そんな悩みを抱える大阪市内の賃貸オーナーが増えています。

原因のひとつが、屋根や外壁の劣化による見た目の古さと、雨漏りなどのトラブルリスクです。

特に大阪市のように湿気が多く、台風やゲリラ豪雨が多い地域では、定期的な外装メンテナンスが資産価値の維持に直結します。

この記事では、大阪市内の賃貸物件オーナーの方向けに、

屋根・外壁のメンテナンスが必要な理由
タイミングと費用の目安
借り手から見た印象の変化
修繕を成功させる業者選びのポイント

を徹底解説します。

大阪市の気候が与える屋根・外壁への影響

高湿度とゲリラ豪雨で進む外装の劣化

大阪市は年間を通じて湿度が高く、カビ・苔・藻の繁殖が起こりやすい地域です。とくに屋根や外壁に汚れが定着すると、塗膜が劣化し、防水性が急激に低下します。

また、近年増えている台風・突風・ヒョウ被害により、屋根材のズレや外壁のひび割れも珍しくありません。

塩害リスクが高い沿岸部では金属部品の劣化にも注意

大阪湾に面した港区・此花区・住之江区などの物件では、塩害による金属部のサビ・腐食が進行しやすい傾向があります。

手すり、換気口、棟板金、ビス部分などの劣化は、見た目だけでなく耐久性にも直結します。

屋根・外壁のメンテナンスで得られる5つの効果

賃貸物件の価値を維持・向上させるためには、屋根や外壁の定期的なメンテナンスが欠かせません。

以下では、メンテナンスを行うことで得られる主な5つの効果をご紹介します。

1. 見た目が美しくなり、内見者の第一印象が向上

屋根や外壁は、物件を訪れた際に最初に目に入る重要なポイントです。外観がくすんでいたり、塗装が剥がれていたりすると、それだけで「古くて手入れされていない物件」とマイナス評価されがちです。

一方、外観が整った物件は“きちんと管理されている”という印象を与えるため、内見者の第一印象が格段に良くなります。結果として、入居率の向上にもつながります。

2. 雨漏りやカビ被害などのトラブルを予防

屋根や外壁の劣化を放置しておくと、雨水の侵入や内部結露、さらには構造材の腐食やカビの発生といった深刻な問題へと発展する恐れがあります。

定期的に塗装や防水処理を行うことで、水分の侵入を防ぎ、建物の寿命を延ばすことができます。とくに大阪市のように降雨量が多く、台風の影響を受けやすい地域では、外装の防水性能の維持がとても重要です。

3. 定期メンテナンスで将来的な修繕費を抑制

外装のメンテナンスを10年サイクル程度で実施することで、構造部分の大規模補修を避けることができます。たとえば、屋根の塗装だけで済む段階で対処すれば、葺き替え工事など高額な施工に発展せずに済む可能性が高まります。

「壊れてから直す」のではなく、「壊れる前に手を打つ」ことで修繕コストをコントロールできるのです。

4. 入居者満足度の向上と長期入居につながる

屋根や外壁に不具合があると、室内の温熱環境や湿気、音漏れなど居住快適性にも悪影響を与えます。逆に、しっかりとメンテナンスされている物件では、入居者が安心して暮らすことができ、ちょっとしたトラブルでも「すぐ対応してもらえる」と信頼を得やすくなります。

こうした積み重ねが、長期入居や口コミによる紹介にもつながりやすくなります。

5. 空室リスクを下げ、収益の安定化に寄与

外観の美観と設備の信頼性が担保されている物件は、競合物件と比較して空室期間が短くなる傾向があります。

特に、築年数が経っている場合でも、外観がリニューアルされていれば「まだまだきれい」「住みやすそう」と見てもらえるため、価格競争に巻き込まれにくく、利回りを維持しやすくなります。

定期メンテナンスは「支出」ではなく、「安定収益への投資」として捉えるのが成功オーナーの共通点です。

タイミング別｜屋根・外壁メンテの判断目安

築年数	点検・工事の目安
10年	外壁塗装・屋根塗装の検討タイミング
15年	外壁の再塗装・コーキング打ち直しなど
20年〜	屋根のカバー工法や外壁の張り替えも視野に

※塗装だけで済まない下地の劣化は、工事費用が膨らむ要因になるため、早めの点検がカギです。

賃貸物件で人気の屋根・外壁仕様とは？

屋根材で人気の仕様（メンテナンス性重視）

ガルバリウム鋼板（立平葺き）：耐久性・遮熱性に優れ、カバー工法にも最適
アスファルトシングル：軽量でデザイン性あり、木造アパートに多い

外壁で人気の仕上げ

ラジカル塗料（高コスパ）
遮熱・断熱塗料（夏の室温抑制）
サイディング張り替え or カバー工法（見た目刷新）

工事費用の目安（大阪市内相場）

工事内容	面積目安（30坪相当）	費用相場（目安）
屋根塗装	約80㎡	50万〜70万円
外壁塗装	約120㎡	80万〜120万円
屋根カバー工法	約80㎡	100万〜180万円
外壁サイディング	約120㎡	150万〜250万円

管理会社任せで大丈夫？オーナー自身の確認が重要

「管理会社に任せているから大丈夫」と思っていませんか？

確かに日常の清掃や入居者対応など、煩雑な業務を任せられるのは管理会社の大きなメリットです。しかし、屋根や外壁といった“建物の外装部分”の劣化やトラブルについては、管理会社の対応が後手になるケースも珍しくありません。

雨漏り発生後にしか報告されないケースも

実際にあった例では、入居者からのクレームで初めて雨漏りに気付き、すでに天井クロスや室内まで被害が及んでいたということも。こうなると、屋根の修繕に加えて室内の内装復旧費用や入居者へのお詫び対応も必要となり、結果的に高額な損失につながります。

管理会社の業務範囲は「建物の維持管理」に踏み込みきれないことも

多くの管理会社は、建物の“日常的な”不具合には対応しますが、屋根の上や外壁の細かいひび割れといった、劣化の初期段階を察知して報告する義務までは負っていない場合がほとんどです。

特に「屋根の板金が浮いている」「外壁のコーキングに亀裂が入っている」といった専門的な症状は、定期点検を実施していないと見逃されがちです。

オーナー自身が「年に1回、現地確認or点検報告を求める」だけで差が出る

管理会社に丸投げせず、年に1回でも点検報告書の提出を依頼する、あるいは信頼できる外装リフォーム会社に定期点検を依頼するなど、オーナー主導の体制をつくることが大切です。

また、「外装チェックシート」などを独自に用意して、入居者が気になる点を書き込めるようにしておくのも一つの工夫です。

小さな不具合を早期に拾い上げることで、資産価値を長く保つことができます。

成功するメンテナンスの進め方

1. 現地調査と写真付き報告書を依頼する

「見積もりだけ」ではなく、屋根上や高所の写真付きで劣化状況を報告してくれる業者を選びましょう。

2. 入居中でも対応可能な工法・スケジュールを確認

賃貸物件では入居者対応が必須。施工音・臭い・足場設置のタイミングなど、事前告知と配慮が重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 屋根や外壁の点検は、どれくらいの頻度で行えばいいですか？

A. 一般的には5〜10年に一度の目安で点検を行うのが理想的です。とくに築15年を超えた物件や、過去に一度も屋根・外壁の点検や補修を行っていない物件は、早急なチェックが推奨されます。大阪市のように湿気や降雨の多い地域では、外壁塗装や防水層の劣化が早まる傾向があるため、定期的なプロの目視・打診・散水検査などを活用しましょう。

Q2. 屋根のメンテナンスにはどんな工法がありますか？

A. 屋根の状態に応じて主に以下の3つの工法が選ばれます。

塗装工事： 表面の保護目的。劣化が軽度な場合に適用。
カバー工法： 既存屋根を撤去せず、新しい屋根材を重ね張り。雨漏りや下地の劣化がある場合におすすめ。
葺き替え工事： 古い屋根材・下地をすべて撤去し、新しいものに交換。耐用年数の限界や構造腐食がある場合に適用。

どの工法が適しているかは、専門業者の現地調査で判断されます。

Q3. 管理会社に任せているのですが、それでもオーナー自身が確認すべきですか？

A. はい。任せきりには注意が必要です。管理会社が実施している点検や補修内容が、十分かつ適切とは限りません。

とくに「共有部の屋根・外壁の状態」や「定期メンテの履歴」については、報告書や写真付きの記録を確認する責任はオーナーにあります。

Q4. メンテナンスを怠るとどんなリスクがありますか？

A. 主なリスクは以下の通りです。

雨漏りや外壁からの水侵入による構造部材の腐食
クロスの剥がれやカビ発生による室内トラブル
修繕が遅れることで高額な改修費用が発生
美観の劣化による空室率の上昇・賃料低下

小さな劣化でも放置すれば資産価値の大幅な低下に直結します。

Q5. メンテナンスにかかる費用の目安を教えてください。

A. 建物の大きさや工事内容によって異なりますが、以下が目安です（30坪の2階建て賃貸物件の場合）。

屋根塗装：60〜100万円前後
外壁塗装：80〜150万円前後
屋根カバー工法：150〜250万円
葺き替え：200〜300万円以上

一度にまとめて工事すると足場費用（15〜25万円）を抑えられるので、セット施工がコスパ的におすすめです。

Q6. 助成金や補助金制度は利用できますか？

A. 大阪市では年により外壁・屋根の省エネ改修や防災対策を対象に補助金制度が実施されることがあります。要件としては、

市内施工業者の使用
築年数や用途地域の条件
断熱・遮熱など省エネ性能がある工事内容　など

また、屋根や外壁の損傷が自然災害によるものであれば火災保険の対象となるケースも多く、活用すれば自己負担0円で修理できる場合もあります。

Q7. 空室対策として外装メンテナンスは効果がありますか？

A. はい、非常に効果があります。

外観がきれいな物件は、ネット掲載写真や内見時の第一印象で選ばれやすくなり、内覧→成約率が大幅に向上します。実際に「外壁を塗装しただけで即満室になった」という事例も多くあります。

Q8. メンテナンスの工期はどれくらいかかりますか？

A. 一般的な屋根・外壁塗装は7〜14日間程度。カバー工法や葺き替えになると2〜3週間ほどかかる場合があります。

天候による工期の延長や、居住中の入居者への配慮も必要ですので、管理会社との連携や入居者への事前説明も大切なポイントです。

Q9. メンテナンス中、入居者に配慮すべき点は？

A. 足場設置による騒音・視界の遮断・塗料臭などが入居者のストレスになることがあります。対応策としては、

工期・作業時間帯の事前告知
防音・消臭対策を施す塗料の選定
高圧洗浄などの大きな音が出る作業は日中に限定

誠実な説明と配慮で、クレーム予防と信頼感の醸成が可能です。

Q10. メンテナンス業者はどう選べばいいですか？

A. 以下のポイントを満たす業者を選びましょう。

大阪市内での施工実績が豊富
賃貸物件の管理経験がある
現地調査・見積もりが無料で明確
助成金や火災保険の申請サポートあり
工事後のアフターケア・保証制度が整備されている

相見積もりを取って比較することも重要ですが、「価格」よりも「内容の信頼性」や「対応力」で選ぶのが長期的には正解です。

まとめ：外装メンテナンスは「資産の価値」を守る最前線

大阪市内で賃貸経営を安定させるには、空室対策だけでなく建物そのものの価値維持が欠かせません。
屋根や外壁のメンテナンスは、見た目のリニューアルだけでなく、雨漏りや構造劣化の予防にもつながります。

将来的な売却や相続、賃料設定にも大きな影響を与えるため、適切なタイミングでの修繕と、信頼できる施工業者選びが重要です。

無料点検・お問合せはこちら

屋根の不具合は、早めに気づいて対処することが何より大切です。
「見てもらうだけでもいい？」「とりあえず相談だけ…」 という方も大歓迎！
匿名相談やLINEからの気軽なご連絡も受け付けております。

電話番号： 0120-254-425
メールアドレス： info@maxreform.co.jp
お問い合わせフォーム： こちらをクリック
公式LINE： LINEでお問い合わせ
予約カレンダー： こちらをクリック

皆様のご利用をお待ちしております✨